北京二手房议价空间加大 六成房降价求出货

　　预计5月入市的房产项目将达40个供图/CFP

　　最能反映北京楼市风向标的二手房价格已经从去年12月以来连续4个月阴跌。双井一位房屋中介公司的员工就直言，“一套300万的房子，以前让到5万左右就僵持了。现在业主预期变低了，很轻松就能有10万的降幅，大家都担心房子砸在手里。”

　　4月前三周，北京新建商品房仅签约3291套，签约金额104亿。从最近多月市场走势看，成交量持续下滑趋势愈加明显。手中房子要不要卖？有钱的能不能去抄底？

　　新盘

　　本周北京入市新盘将超14个

　　北京青年报记者了解到，本周将有超过14个住宅项目入市，合计住宅供应面积近50万平方米，供应再次集中上涨。截至目前，北京年内供应的期房项目已经达到了57个，合计供应住宅高达16179套，相比2013年同期的28个项目、8197套，上涨幅度达到了97%。

　　中原地产统计数据显示，预期在5月入市的项目达到了40个，润泽公馆、京投银泰·公园悦府等项目都预期上市，合计供应住宅套数将超过万套。“预期入市的40个项目价格基本保持平稳，2014年上半年价格已经基本停滞。房企逐渐开始选择平价开盘，以价格换取时间和空间。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　开发商也承认，现在购房人的心理有了明显的变化，观望情绪变浓了。2013年，北京2万左右的刚需项目供需比基本是1：4，但目前看已经逐渐降低到1：2。“越往后拖，情况就越艰难。”亚豪机构市场总监郭毅指出，目前开发商普遍面临蓄客量不够的问题，企业集中在此时推盘抢先入市，还能争取一部分客户，如果错过这个时间窗口，下半年市场依然还没有好转，开发商就只能通过低价甚至降价来换量。

　　打折

　　仍是“常规手段”没有“放血”

　　从成交量来看，北京楼市的确下跌了，但价格是否真的下降了呢？今年初以来，市场纷纷传出开发商降价了。先是住总万科橙开盘售价明显低于市场各方预期，此后，位于通州的东亚印象台湖也将二期住宅入市价格从预期的2.6万元/平方米调整为2.2万元/平方米起，且产品由原先预期中的毛坯调整为精装修。北青报记者走访了多个新开盘项目，明显感觉了推盘力度在加大，但判断降价还为时过早。

　　“因为自住房的比价效应，新放盘价格只能说更加合理，但不太可能下降。”大兴天宫院的一位项目经理告诉北青报记者，“开发商报到建委的价格都是经过仔细核算的，不太可能来回变，主要就是靠优惠措施控制价格幅度。从目前市场的优惠来看，都是营销用的常规手段，不存在放血的玩法。”

　　二手房

　　六成二手房挂牌价下调

　　新房市场成交量下跌，而最能反映北京楼市风向标的是二手房价格。北青报记者走访了中原、链家、我爱我家等大型中介机构，明显感觉出有多套房的业主心理发生了明显的变化，担心未来房价会掉头。

　　北青报记者从中原地产获悉，二手房房源挂牌议价空间继续增加，有60%的房源挂牌价格都在一季度出现了下调，4月首周二手房议价空间从一季度的2%左右上涨到3%。因为各地降价案例的出现，导致北京楼市观望情绪浓郁，新增客户量相比一季度平均下调了10%。

　　在双井，北青报记者看到中介公司不断挂出特价房来吸引眼球。“一套300万的房子，以前让到5万左右就僵持了，现在业主预期变低了，很轻松就能有10万的降幅，说明大家都担心房子砸在手里。”中介公司的小张说。

　　业内预计，4月北京二手房成交量将继续在万套以下，随着新建住宅供应的增加，以及可能愈来愈多的自住房上市，二手房价格有在2季度出现下调加速的可能性。同样，二手房价格也已经从去年12月以来连续4个月阴跌了。

　　财经观察

　　有需求什么时候能买房

　　不管是真降价还是假降价，其实百姓最关心的问题是，现在还买不买房子；其次则是手里有多套房的是不是要卖掉一两套房子套现。整体来说，如果从收入房价比来看，目前北京的房价是有一定泡沫的。但这个泡沫什么时候破灭，谁也说不好。另外，也许未来收入增速加快，能够平抑泡沫程度。

　　从居住的角度，就暂时不要考虑抄不抄底了——有需求的前提下，只要钱能凑够就尽早买。因为不管房价涨还是跌，总得有地方住。至于投资的角度，多的房子该不该卖，每人情况不同，你要是财富都集中在多套房中，理论上应该做一些套现，把财富分散一下，也算分散风险。如果三两套房的，保险配置也都比较合理，也不等着钱用，则可以再看看，不用天天像看股票一样盯着楼市。

　　相关新闻

　　1.5万套自住房入市平抑房价

　　根据统计数据显示，北京从第一个自住房入市到目前，入市的自住房项目已经达到了8个，合计供应住宅高达14700套，接近1.5万套的供应对市场的影响明显在加大。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，总价不到200万的自住房对北京楼市来说的确影响非常大。北京二手房价格从2013年12月开始已经出现了连续3-4个月的微跌，需求萎缩的主要原因也是因为自住房导致的市场观望。

　　截至目前，北京累计出让含有自住房地块项目有40多宗，涵盖北京11个区域，其中朝阳区最多，达到了8个项目，海淀区合计2个项目，顺义区合计达到了6个项目。这些地块能够带来4-5万套的供应。

　　北京在2014年全年供应的自住房量将突破4万套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4万套相当于增加50%的供应，虽然普通购房者申请到的难度非常大，但其中大部分需求会处于观望中。

　　从房价看，2014年再次出现明显上涨的可能性越来越小，特别是之前价格上涨更快的二手房很可能会出现调整，新建住宅因为开发商资金情况更好，而且价格之前受到限价影响，预计在2014年也不可能维持2013年的涨幅。2014年北京楼市调整的可能性越来越大。