房企调整战略多元化转型 一二线城市仍是热点

　　在香港，开发商近期不约而同地大幅降价卖楼，其中长江实业推售的首个新年楼盘有多达25%的置业优惠，而另一地产巨头新鸿基地产的项目售价更是直降40%。

　　经历了2013年市场销售大丰收后，今年是否是一个调整年？2014年国内经济结构调整、信贷收紧、限购限贷持续，而不动产统一登记、房地产税等因素对后期楼市的影响将更多显现。

　　面对种种压力挑战，不少品牌房企也加速变阵应对，在开发战略上，除了强化中心城市、重点城市开发布局外，还储备更多的优质土地，加快海外开发步伐，同时还积极进行商业地产、旅游地产等多元化转型。

　　●千亿攻略

　　一二线城市仍是热点

　　今年楼市会怎样，房价怎么走？这一直是广大购房者最为关心的问题，房地产业界有不同的判断，其中多位房地产大佬对今年的市场形势并不乐观。

　　万科董事会主席王石近日在谈及今年国内市场形势时预测：“非常不妙。”华远地产董事长任志强虽然依然看涨今年房价，但表示增幅将放缓，具体区间增速可能从两位数降到一位数。而港资房企巨头李嘉诚早在去年大举出售国内物业项目，已用行动显示其对今年市场走势的判断。而相比之下，保利地产副总经理余英则预测，市场“3月起飞，5至8月火爆，上半年是投资买房最佳时机”！

　　记者调查发现，不少房地产企业对今年的业绩提出了更高目标，绿地与万达更明确以2000亿的销售额为目标。2013年，房地产销售千亿俱乐部由万科、绿地、保利3家猛增至万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大等7家。

　　据易居克尔瑞判断，今年房地产行业的集中度将进一步上升，2014年有望首次出现双“两千亿”格局，即万科和绿地将率先进入2000亿元行列。从数额看，行业龙头企业万科2013年的销售额达1776亿元，紧随其后的绿地销售金额则达到1625亿元。此外，千亿俱乐部还将继续扩容。而余英指出，2014年的千亿房企就将达到10家。

　　为保证完成新高的销售目标，不少房企展开核心布局战略。1月13日，万科联合北京祥业房地产有限公司，以36亿元总价拿下北京市昌平区沙河镇多幅地块，1月16日再斥资5.45亿元夺得沈阳铁西化工厂地块。

　　同是千亿房企的保利地产，在拿地上也十分积极。1月28日，其以24.6亿元的总价拿下位于广州黄埔、番禺的两幅区域单价“地王”，最高溢价率达60%。据保利地产相关负责人透露，在2013年底，便开始为今年的供货量和具体项目入市做准备，积极增加土地储备，以保证20%的年销售额增长。

　　不仅是以往紧守一二线的房企在加大重点城市布局力度，连以往多侧重三四线城市的大型房企，也在回归一线城市。恒大地产去年不仅强化了在广州的拿地，且大举进军以往未曾进驻的北京市场，并连续拿下多个地块。种种迹象显示，恒大未来的战略布局将进一步向一线城市倾斜。

　　在业界人士看来，一二线市场尽管面对较严苛的持续调控环境，但对已适应市场的品牌房企来说，在一二线市场反而可以获得更好的市场份额和利润。在今年的市场中，一二线城市仍是这些房企偏爱的热点。

　　●掘金蓝海

　　房企加速开拓海外市场

　　日前，有“华南五虎”之称的雅居乐地产宣布，其占股70%在马来西亚成立的合资公司，于1月20日以4.3亿元的作价收购吉隆坡一幅4.1万平方米的地块，这意味着雅居乐开始进军海外市场。而在此之前的2013年11月，富力地产斥资85亿元人民币在马来西亚拿地，用于开发住宅及商用物业。这也是富力地产首度进军境外市场。

　　雅居乐、富力进军海外并不是个案。近两年来，中国大型品牌房企纷纷走出国门，将房地产开发步伐迈向海外，并初尝甜头。

　　2013年2月万科宣布进军美国，在旧金山开发豪华公寓项目，即引发业界广泛关注。而碧桂园进军马来西亚开发的金海湾项目，2013年8月开售两个月内销售额超过100亿元。而碧桂园随后启动在澳洲、美国、加拿大等国的开发拓展计划，2013年末宣布进驻澳大利亚悉尼，预计今年4月开售。在碧桂园方面看来，澳洲房价年增长率可达11%，且租金回报理想，销售前景看好。据碧桂园集团总裁莫斌透露，碧桂园在海外市场将进一步拓展，并且未来5年海外市场销售份额将占集团销售额的1/3。

　　近年来，人民币持续升值，境外购买力不断增强，也激发了中国投资者投资海外的风潮。商务部数据显示，2013年，我国境内投资者共对全球156个国家和地区的5090家境外企业进行了直接投资。

　　据中国海外投资联合会预测，未来中国个人投资者海外置业的规模将超过1.1万亿元人民币，这将吸引中国房企进一步扩张海外市场。而在2014年，中国房企的海外开发之路，显然步伐将迈得更大，也更稳。

　　●融资平台

　　有了更扎实的资金保障

　　大举拿地、多元开发的同时，房企在拓宽融资渠道方面同样取得瞩目进展。受国内信贷环境相对收紧，开发销售回款周期较长的因素影响，房企在积极融资、保证稳固的资金链方面，也探索创新之路。

　　国内“钱荒”数度令市场震荡，令不少追求高周转、规模开发的房企头痛不已。而中央层面数度推动民间资本进入金融业，也让不少房企看到了新的融资路径。

　　早在2011年9月19日，侨鑫集团就出资17.5亿元获得了华兴银行20%的股权，实现地产与金融的联姻。继去年10月，万科斥资34.3亿港元收购徽商银行股权后，另一家龙头房企恒大地产今年1月在二级市场大手笔买入华夏银行股权，成为该行第五大股东。

　　2月17日，越秀集团在香港宣布完成收购创兴银行，这是27年来首宗非金融机构收购香港银行的重大事件。越秀集团2013年在地产营收上表现较佳，当年合同销售金额146.36亿元。而在地产融资上，更是越秀一直以来的强项。越秀方面认为，此次收购创兴银行是越秀集团建立以银行、证券为中心，信托和租赁为支撑的金融格局的关键步骤。

　　据统计，自2009年开始，相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团、新华联等进入银行业。

　　2013年房地产行业的房地产金融化趋势，在今年显然将进一步延续。通过股权收购，房地产企业掌握了更多金融资源，也为其扩张开发规模、提升市场份额提供扎实的资金保障。