老牌北辰急剧收缩商业板块

　　距离北辰购物中心北苑店转手不足半年，曾作为京北地区规模最大百货商厦之一的北辰亚运村店也将停业。近日，北辰购物中心亚运村店贴出公告，宣布该店由于经营调整，将于2018年1月8日停止营业。这是北京北辰系购物中心的最后一店，此前北辰商业已有三家商业物业停业转型。专家认为，北辰商业正逐渐退出零售经营业务，专注打造物业经营板块，但近期存量商场改写字楼扎堆，需注意市场饱和度。

　　明年1月8日将停业

　　传出2018年1月8日停止营业消息不久，北辰购物中心亚运村店内已经有了明显的撤店痕迹。12月3日，北京商报记者在现场看到，二层化妆品鞋品和三层女装柜台，都有3-4家店铺撤掉货架和品牌产品，搬离购物中心。一位经营儿童服饰的销售表示，因为商家与该购物中心的合同都是12月底到期，所以大家会陆续在12月底之前撤出北辰购物中心，“从此以后再也没有北辰购物中心了”。不过，这种零星进行的撤店，尚未影响到该购物中心的客流量，甚至因为即将撤离，部分商家给出了5折甚至3折的大幅折扣，引来了更多的消费者，一层超市、四层女装和五层儿童及运动品牌区域，出现了客流的小高潮，但北京商报记者注意到，大部分前来购物的都是中年消费者。

　　针对会员积分和预付卡，北辰也贴出了处理方案公告。不过，退卡有较为严格的规范，预付卡的姓名必须与本人相符合才可以退卡。

　　亚运村店是北辰系购物中心在北京布局的第一家店，也是最后一家店。此前，北辰购物中心还经营着北辰时代生活广场店、北辰时代名门百货店和北辰购物中心北苑店，但在近两年相继关闭，其中，北辰时代购物中心北苑店变身“上品+”，由上品折扣整租并进行更新改造，成为上品进军互联网城市奥莱的首家旗舰店。

　　转型写字楼

　　闭店的消息已经证实，下一步转型方向还尚未清晰，但多位商户、工作人员向北京商报记者表示，此次关停并非调整改造，很可能转型写字楼而非购物中心业态。

　　在商场五层的家电区域，一位商户向北京商报记者表示，商场给出的停业理由是经营调整和装修，但实际上并不是因为经营效果不好闭店，而是因北辰购物中心的上级领导决定闭店，至于以后发展方向是否还开购物中心，听消息说几率不大。

　　店铺将去往何处，这位商家表示，自己的店铺有总公司负责，在12月合同到期的时候由总公司安排具体分配到哪个区域或者商场，但因为这几年电子产品在购物中心的销量并不好，收益一般。

　　商场一楼服务台人员也表示，集团上级已经明确2018年1月8日停业后，不会再开成购物中心，具体会变成什么，需要根据国务院国有资产监督管理委员会的安排，集团内部都还不清楚具体方向。

　　一位北辰集团停车场保安很肯定地向北京商报记者表示，北辰购物中心将转型写字楼，虽然北辰购物中心开业已有些年头，但是北辰集团主要以地产、写字楼为主，而且这些年集团在购物中心方面并不挣钱，所以打算把北辰购物中心改为写字楼，不再从事商场百货方面的业务。北京商报记者注意到，北辰实业持有并经营的物业涵盖了会展、酒店、写字楼、公寓和购物中心业态，面积超过127万平方米，其中 120万平方米均位于北京亚奥核心区，包括国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店，均与北辰购物中心系出同门。对于北辰购物中心下一站具体转型何方，北京商报记者尝试采访北辰集团方面，但因周末原因，截至发稿并未取得联系。

　　收缩零售板块

　　尽管大多数猜测都集中在宏观调控上，但不可否认的是，北辰购物中心亚运村店正失去竞争力，采访中，部分消费者用“暗淡”、“疲惫”、“风格老旧”来形容这个在1997年扩建改造之初，创造出30%年均投资回报率和“北辰现象”的昔日强者。

　　北辰购物中心的老去，从年报业绩可见一斑。根据10月27日北辰实业发布的2017年三季度报告显示，2017年1-9月，商业业态项目实现总经营收入约 1.46亿元；据2016年三季报显示，上年同期商业业态实现总经营收入约1.8亿元，同比下滑19%。这种接近20%的下滑幅度，自2014年起，连续出现在北辰实业有型物业的业绩报告中。而在2013年之前，这个数据仅为个位数。“现在的商场，要做电商无法做到的高级服务，深度挖掘体验以及延伸线上明星产品的价值，传统商场不转型只能死掉。”北商研究院特邀专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳指出。

　　在2017年中期年报中，北辰实业也正视了这个问题，“商业物业受经济增速放缓、电商冲击的叠加影响”。有报道称，北辰实业总经理李伟东曾在2017年中期业绩发布会上公开表示，扭转下滑的趋势还比较艰难，所以北辰在商业物业上的策略还是选择逐步退出，重点是发展物业与投资物业。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，“北辰关停北京最后一家购物中心，意在收缩零售板块，回归了房地产商和物业经营的角色。它本质上是一家地产公司，更多是通过打造物业，获得资产价值，不同于通过物业运营获得商业经营价值的王府井”。

　　写字楼扎堆存隐患

　　转型写字楼，对正在老去的北辰购物中心来说是个稳妥的选择。据2017年三季报显示，北辰商业业态收入1.46亿元，会议中心5.7亿元，写字楼5.2亿元，酒店5.9亿元，商业业态在整个布局中占比不足8%。

　　北京商报记者在安居客搜索发现，同处亚运村的北辰时代大厦日租金10元/?，距离北辰购物中心直线距离不足2公里的盘古大观可达到13元/?/天，在整个北京写字楼租赁市场属于中上水平。

　　郭增利指出，转型写字楼，这是很多企业在进行存量改造时热衷的方式，北京商务氛围比较强，写字楼投入小、不复杂，收益较商场租金高。但需要警惕的是，近期存量商场改写字楼扎堆，可能势头太猛，各行业都有一定的市场承受能力，写字楼也会有自己的市场容量和饱和度，这会带来一种新的风险和压力。

　　纵观北辰购物中心亚运村店停业后的亚奥商圈，购物中心业态目前仅剩下新奥购物中心、亚运村华堂和天虹新奥店。郭增利认为，亚奥商圈本身区域优势良好，既有高端消费人群，又有“鸟巢”、水立方这种旅游景点，但是一直以来缺乏龙头的带动，有明显的多点布局特点，实际上是以社区消费为主，在和周边商圈竞争时，消费力被周边更小的区域商圈蚕食，并未形成区域商圈影响力。