绿地多产业协同步入“收获季”

　　《中国经济周刊》记者 姚冬琴 | 北京报道

责编：周琦

　　（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第46期）

　　龙头房企之一的绿地控股（600606.SH）正朝着3000亿元的年度营收目标迈进，与营收相近的融创中国、保利地产，争夺碧桂园、万科、恒大之后第四名的位置。

　　该公司近期公布的2017年三季报显示，主要经济指标较上年同期有大幅增长。其中,房地产板块的销售回款、利润总额两项指标创新高。绿地近年来实现转型、推进多产业协同取得的“业绩数字”,也成为三季报的亮点。在“大基建、大金融、大消费”多元产业战略中，相关产业对绿地整体业绩的贡献进一步显现。其中，大基建率先成为继房地产主业之后又一个千亿级产业板块。

　　房地产板块：利润总额增逾七成

　　今年三季度，房地产调控继续保持从严、从紧的态势，随着金融监管的加强，房地产领域“去杠杆”力度加大，一线城市住宅、商办市场成交进一步下滑。

　　在当前的市场环境下，绿地控股在三季报中对其房地产策略有如此描述：“狠抓销售去化，提升销售业绩。不遗余力去库存、去商办、推新盘，全力以赴提升销售业绩。”

　　数据显示，绿地前三季度累计实现合同销售金额2033亿元，同比增长17%；合同销售面积1579万平方米，同比增长19%；回款1675亿元，同比增长28%；房地产板块实现营业收入910亿元，利润总额95亿元，同比分别增长22%、72%。

　　在销售回款增速加快奠定的基础上，绿地前三季度经营性现金流净流入337亿元。其中，第三季度单季实现净流入217亿元。

　　“房地产企业的现金流以销售回款为主。这两年，绿地将销售回款当作重点工作来抓。去年，销售回款增幅在60％～70%；今年在去年基础上，依然有20％～30%的增幅。”绿地控股相关人士告诉《中国经济周刊》记者。

　　该人士还表示，利润总额增长72%，一方面得益于销售业绩的提升，另一方面也来自各项主要成本的下调。

　　《中国经济周刊》记者在采访中了解到，绿地近年来土地储备的策略是不拿高价地，土地成本在几家龙头房企中优势较明显。在不高价拿地的策略下，绿地前三季度累计新增项目39个，累计新增权益土地面积495万平方米，权益计容建筑面积1091万平方米，其中住宅占比约64%，一二线城市及其周边直接辐射区域占比约74%，平均楼面价约2900元/平方米。

　　据介绍，在建工程的建筑安装成本方面，公司从今年起全面实施招标采购模式改革，推进甲供直采，有效降低了项目成本。截至三季度末，绿地先后完成70余个材料设备种类的以量换价谈判，平均降本幅度约15%，部分部品达20%～30%。

　　在财务成本方面，绿地通过采用并购贷款、应收款ABS、境外融资等方式获取资金，以低息负债置换高息负债，使整体资金成本从年初的5.45%下降至5.19%。

　　今年年初，绿地控股定下了全年实现营业收入3000亿元、利润总额160亿元的业绩目标，成为外界关注的重点。

　　绿地控股三季报显示，前三季度，绿地实现营业收入1804亿元、利润总额114亿元。营业收入、利润总额分别完成年度目标的60%、71%后，在接下来的第四季度，绿地控股能否顺利完成年度目标？

　　绿地上述人士接受《中国经济周刊》记者采访时称，目前绿地的营业收入、利润总额完成情况符合正常节奏。“绿地一般在年底会迎来一波销售高峰，这与商办的销售节奏相关，从往年的月度销售业绩就可以看出来。面对年底的结构性市场机遇，绿地将在新增重大项目可售房源、商办项目大单销售等方面继续发力。”

　　布局特色小镇 拿地能力大幅增强

　　在土地储备上，绿地控股的“两减一增”值得玩味。数据显示，今年前三季度，绿地累计新增项目39个，比去年同期的49个减少10个；新增土地金额约341亿元，比去年同期的587亿元下降42%；累计新增权益土地面积495万平方米，较去年同期增长约35%。

　　相比之下，同样处于龙头位置的房企中，碧桂园、万科、保利三家房企同一时期的拿地金额均超千亿元，恒大、融创、中海也超过700亿元。

　　“从土地战略上来看，绿地主要是布局一二线核心城市周边辐射区域，拿的地并没有减少，但是在拿地成本上实现了很好的控制。”绿地控股相关人士对《中国经济周刊》记者说，今年以来，绿地重点拓展特色小镇模式，对于获取较低成本、有溢出效应以及获得更大规模的开发土地，收效显著。

　　该人士举例说，绿地在上海周边辐射区域——宁波杭州湾签约了特色小镇项目，全面承接杭州湾新区滨海新城的综合性城市开发建设。今年4月，绿地共拿下杭州湾新区10幅土地，总可建面积114万平方米，总成交金额10.7亿元，平均楼面价约1000元／平方米。“在对岸的嘉兴，楼面价可达到2万元，绿地的拿地价格颇具竞争力。”该人士还强调，绿地进入杭州湾，不仅带来房地产项目，还包括基建、金融、消费等相关产业的对接，是整体资源的合作。

　　第三季度，绿地控股南京江北超高层、山东雪野湖小镇、江西赣江新区小镇等18个项目先后落地，新增权益土地面积248万平方米，权益计容建筑面积459万平方米，预计增加货值逾600亿元。

　　华创证券研报认为，依托特色小镇载体，绿地非市场化拿地能力大幅增强。

　　绿地控股董事长、总裁张玉良表示，绿地做特色小镇就是希望避开高成本的公开渠道，获得较低成本的土地，有更大规模的溢出效应以及获得更大规模的开发土地，“更重要的是，（这样）能发挥绿地的综合产业优势，能赚到产业发展这个层面‘长线的钱’。”

　　业内人士认为，经济发达的一二线城市具备产业和人口溢出效应，更有利于特色小镇项目的发展。

　　今年6月，绿地集团京津冀区域管理总部正式揭牌。按照规划，区域管理总部将整合绿地集团旗下房地产事业部、综合产业集团、社会战略合作商等资源，实现区域内多产业统筹管理、协同发展，形成产业链价值联动，以增强绿地在京津冀区域的整体竞争力。

　　天津盘龙谷文化产业城是绿地在北方已经落成的以影视文化产业为特色的小镇项目，具备会展中心、艺术馆、酒店住宿等功能，目前引入了中国国家画院、耀莱集团、成家班等产业资源。据悉，耀莱集团未来将会在盘龙谷打造一座影视传媒实训基地，其中还将包含一所影视大学。

　　此外，2017年，绿地还在北京门头沟，河北保定、廊坊、承德等地获取了多个项目，未来将构建文化艺术、出版传媒、科技研发等为主的产业定位，为区域的招商引资、环境升级、人才引进等方面贡献一臂之力。

　　发挥多产业协同的效应，“特色小镇”无疑是个重大机遇。绿地集团京津冀区域管理总部、京津冀房地产事业部总经理欧阳兵表示，“绿地京津冀地区未来业绩新的增长点，呼之欲出的就是特色小镇。我们今年落实几个特色小镇项目，从明年开始可以预见的未来，它会为事业部每年贡献几十亿，甚至上百亿规模的成长动力。”

　　产业协同兑现“业绩数字”：大基建再造千亿级产业板块

　　房地产主业之外，过去两年，绿地控股正逐步提高“大基建、大金融、大消费”三大板块在其整体业务中的地位。其中，前三季度，大基建产业已累计实现营业收入705亿元，同比增长46%，新增项目金额1400亿元，同比增长92%，成为绿地房地产主业之外又一个千亿级产业板块。

　　10月11日，绿地控股公告，绿地中标宁波杭州湾滨海新城基础设施PPP项目（三期），项目总投资约26.8亿元。此外，绿地控股旗下江苏省建牵头的联合体中标161亿元的南京求雨山PPP项目，旗下贵州建工也承接了一批PPP、EPC项目。

　　中信建投研报分析认为，绿地有望在中长期充分受益中国PPP 发展的红利，继续迎来广阔的成长空间。

　　对于基建项目如何获得回报的问题，绿地控股董事长、总裁张玉良算了一笔账：“绿地的基建项目，1/3是自有资金，2/3是配资，只要确保项目的回报底线，盈利模式就是可持续且安全的。特别是‘大基建’能够带动综合开发、上下游产业链协同发展，并带来更多的综合效益。”

　　在绿地控股的基建版图中，近年来的并购力度不小。9月26日，绿地控股与西安市国资委就投资控股西安建工集团有限公司（下称“西安建工”）签署协议，绿地共投资10.7亿元，以增资扩股方式收购西安建工66%的股权并实现控股。

　　此前，绿地已完成对贵州建工、江苏省建的并购，“大基建”产业集群持续扩容。

　　“基建的区域性比较强，收购这些公司后基本就完成了在所在区域的布局和资源的获取。同时，这些公司被并购进来之后，随着体制机制的改革，也迎来新的发展。”绿地控股上述人士说。

　　以贵州建工为例，2016年，营业收入377亿元，是并购当年（2015年）营业收入142.6亿元的近3倍。今年上半年，贵州建工营业收入236亿元，净利润3.3亿元，已超过去年全年净利润。