〔上海出台楼市新政：规范预售条件，加强预售管理〕

“8·28”楼市新政发布满一个月，上海出台了地方落地细则。9月28日，上海市住建委等4部门印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，该文件针对加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等六个方面内容作出了详细规定，并于当日开始施行。

在全面加强商品住房预售管理方面，《实施意见》明确了预售条件，例如规定2026年8月28日后新发布的出让公告的商品住房项目，申请预售时单体建筑应完成主体结构封顶。同时，《实施意见》给予企业选择权，既可申请预售也可选择现房销售，但若选择预售，则需确保单体建筑已完成主体结构封顶，且项目预售资金实行全额全过程监管，在项目综合竣工验收后才能解除资金监管。

有序实施商品住房现房销售方面，《实施意见》引入了现售定金制。房地产开发企业在取得建筑工程施工许可证后，可以与购房人签订购房定金合同，定金不超过购房总价款的3%。如果开发商违约不能按时交房，购房者有权解除定金合同，开发商需依法返还定金并承担相应责任。

推行主办银行制度方面，《实施意见》要求房地产开发企业在指定的主办银行开立资金账户，所有与项目相关的资金，包括开发贷款、项目自有资金及现房销售所得资金等，都必须纳入此账户进行统一管理。

加大融资支持力度方面，《实施意见》提出要加大对现房销售项目和高品质住宅项目的开发贷款支持力度，支持符合条件的企业通过多种方式筹集资金，如发行债券、股票或设立不动产投资信托基金等。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，“8·28”新政出台后，各地实施细则陆续落地，近一个月内土地市场有所降温，房企拿地更加谨慎。此次《实施意见》的发布为房企提供了明确的操作指南，有利于稳定市场预期。此外，《实施意见》还强调了封顶预售、现房销售及严格的资金监管措施，这将促使开发商更加重视现金流管理和产品质量控制，从而推动整个行业向更注重产品力和交付能力的方向发展。