专家：房地产全面迈入稳市场周期 新房交易量趋稳

2025年即将过去，从全年商品房成交规模来看，降幅较2024年显著收窄，预计全年销售面积达8.9亿平方米、销售金额8.4万亿元，分别同比下降9%和13%，其中销售面积降幅较上年收窄约4个百分点。当前房地产行业仍处于止跌回稳的关键周期，考虑到2024年下半年行业交易量基数已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表现符合市场预期。

从行业需求基本面来看，我国城镇人口已达9.4亿人，人均住房面积超40平方米。参考发达国家住房交易更替率及我国一二手房交易结构测算，当前一手房年均合理需求仍维持在8-9亿平方米。城镇化持续推进和高品质住宅发展带动的改善型需求使得实际交易量低于年度需求增量。但由于库存压力尚未完全出清，房价仍需进一步修正，导致大量购房需求延迟释放并逐步累积，这也为行业后续全面止跌企稳持续积蓄动能。再加上2025年以来各项供求复合指标进一步向好，行业正在进入新的平衡周期。

从2025年新房交易走势来看，全年宏观调控坚守“控增量、去库存、优供给”主线，各地主管部门适时出台稳市场政策，企业也灵活调整产品入市节奏，共同推动上半年新房市场交易量持续趋稳。进入下半年，受2024年同期基数大幅攀高及新增供应不足影响，新房交易量累计同比降幅有所扩大，但相较于2024年同期累计降幅仍持续收窄，行业规模指标边际改善的趋势未改。

具体来看，上半年稳市场政策密集落地并显效，推动交易量止跌回稳。年初，国务院、央行、住建部等多部委多次表态要推动房地产行业止跌回稳，2月初国务院会议提出“敢于打破常规推出可感可及的政策举措”，首次将“好房子”写入政府工作报告；3月末住建部正式发布《住宅项目规范》，明确“好房子”新规细则；5月初中央部委出台一揽子金融政策，包括降准0.5个百分点（预计释放长期流动性约1万亿元）、下调政策利率0.1个百分点及个人住房公积金贷款利率0.25个百分点（预计每年为购房者节省公积金贷款利息超200亿元），政策发布1日内超50个省市响应落地。政策红利下，至5月末全国新建商品房销售面积和销售额同比分别累计下降2.9%和3.8%，为2023年三季度以来最低降幅；部分一线、二线城市交易活跃，销售面积和销售额保持增长，CRIC数据显示重点城市成交稳中向好，一线城市成交量同环比均为正增长，29个重点城市5月平均开盘去化率达41%，同比上升15个百分点。