5月土拍市场底部复苏 房企投资谨慎，央国企领衔【看点】

今年年初以来，土地拍卖市场经历了几次波动，部分城市再现高价地块。5月份，这一市场显现出从低谷中缓慢恢复的趋势，供应与成交量均有所增长，尽管与去年同期相比仍有显著下滑，成交单价也有所降低。

自然资源部近期发布的通知对2024年住宅用地供应策略进行了指导，促使多地调整土地供应计划，未来住宅用地的供给将与现有房屋去化周期及土地储备量挂钩，旨在促进市场供需平衡。

随着市场环境变化，房企在拿地策略上做出调整，以应对新局势。国有企业和部分头部企业在土拍中仍然活跃，相比之下，多数民营房企拿地步伐放缓，部分企业的投资拓展部门甚至出现大幅度缩减，转而专注于资产处置。尽管如此，一些企业表示，在遇到核心优质地块时，依然会把握投资机会。

5月份数据显示，土地市场供需两侧持续底部回升，但与以往年份相比，整体规模明显“缩水”。流拍率略有上升，溢价率则持续下降，反映市场热度降温。一线城市在土拍中展现出较强的韧性，供应与成交量均有增长，而二线和三四线城市的表现则各异，二线城市供应增加但成交下滑，三四线城市则双双向好。

自去年9月底起，土拍规则发生重要调整，包括取消地价限制和远郊区容积率限制，使得市场回归“价高者得”的原则。自然资源部最新的通知则进一步强调，根据城市商品住宅去化周期动态调整住宅用地供应，以维持市场稳定。

目前，多数城市的库存水平偏高，去化周期超过合理范围，导致缩减土地供应成为普遍现象。众多城市今年的住宅用地供应计划较去年有所减少，苏州、东莞等地的住宅用地供应更是创下新低。

在此背景下，房企投资总体趋向保守，前五个月的拿地总额较去年下降。国有企业继续主导拿地市场，而部分房企则利用行业调整期，积极寻找“抄底”机会，成为新晋市场参与者。然而，大部分房企仍保持低投资意愿，未来投资预计将持续聚焦于核心城市及其优质区域，郊区及三四线城市的吸引力则可能减弱。

总体而言，土拍市场正经历深刻变革，向着更市场化、理性的方向发展，而房企的投资策略也将更加谨慎和有针对性。尽管政策层面频繁释放积极信号，但销售回暖对投资意愿的实质提升还需时日，短期内市场将处于逐步修复的状态。