专家谈外资“抄底”中国楼市说法 究竟是怎么一回事

因近期部分外资收购中国商办楼、产业园等资产，外资“抄底”中国楼市声音不绝于耳。

有分析人士认为，今年外资加速“抄底”中国房地产市场，随着外资加速入场，有望进一步激发市场活力。

对此，戴德梁行华东区资本市场部主管卢强指出，部分外资今年投资中国楼市力度确有所加大，但从整体来看，“抄底”的说法并不准确。

“有投资意愿与达成交易，是两个概念。‘抄底’的表述，说明外资已将这种意向转化为现实的投资行为，但总体来看，我们监测到的情况是，今年前三季度外资投资中国楼市的金额并未大幅增加、投资比重也没有明显上升，其投资规模与去年同期基本持平。”卢强在接受记者采访时说。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示，大宗交易为外资投资中国房地产一种重要方式，从房地产大宗交易情况来看，今年前三季较往年出现下降，外资参与大宗交易规模较往年也有所回落。

据仲量联行数据，今年前三季度全国房地产大宗市场交易规模约947亿元，而2021年及2020年全年数据分别为2229亿元、2085亿元。

多位业内专家告诉记者，从实际交易结果来看，今年外资对中国房地产的投资节奏和速度总体而言有所放缓。

孙翎介绍，这种放缓表现在外资投资项目时，出价较以往更加保守，外资对资产类别的选择更加谨慎。此前一直很受青睐的商业、办公项目，外资对此类资产投资的积极性有所下降，但对长租公寓、物流园、生命科学园、数据中心的投资意向大增。

“应当注意到，去年下半年部分房企出现流动性危机后，境外资本看到其中潜在的机会，并为此募集了不少资金。部分房企为加速回笼资金，去年下半年以来加大了资产处置力度，市场上优质项目有所增加。一些海外资本成立了以此为主题的基金，在中国寻找合适的投资机会。这部分外资募集了资金，不过，前三季没有出现外资大规模‘抄底’的情况。” 孙翎补充道。

从公开的交易信息来看，黑石、易商红木、博枫资产、凯德等外资，今年投资的领域集中于仓储、物流、产业园。

11月8日，黑石集团旗下多元化资产管理平台龙地(Dragon Cor)宣布，其即将完成对粤港澳大湾区约28万平方米现代仓储的收购，但该公司并未披露本次交易更多细节。

公开资料显示，龙地专注于管理黑石在中国的房地产投资组合，其业务包括仓储物流、长租公寓及商业办公。目前龙地已在中国18个城市进行了投资，管理着40多个物流园区，总建筑面积超500万平方米。

而在今年2月，不动产管理公司易商红木集团联手一家机构投资者收购一55万平方米资产包，该资产包共有11个已竣工的物流及工业资产，位于上海、杭州、苏州、昆山、太仓等地。今年8月，易商红木又以2.68亿元的价格，收购了位于上海张江一个生命科学研发产业园。

此外，加拿大另类资产管理公司博枫资产于今年9月收购了上海新江湾城板块的嘉誉云景项目，收购标的面积约4.2万平方米，包含三座新建楼栋。而新加坡凯德集团于今年10月，斥资20.37亿元拍得北京的博瑞大厦。

卢强表示，受疫情反复、资产价格变动等因素影响，外资今年对投资中国房地产市场的策略做出了调整。

“新加坡资金及部分来自欧洲的基金相对活跃，在中国积极寻找投资机会，美洲地区基金的投资与以往相比较为谨慎。”卢强说。

分析人士告诉记者，在市场整体环境得以改善背景下，四季度有望迎来地产大宗交易相对活跃的时期。

“随着部分资产价格逐步回落及地产利好政策的出台，包括外资在内的投资机构的信心得以增强，我们预计以一线城市为代表的全国大宗物业交易，在四季度或迎来翘尾。”孙翎称。