{保租房REITs开始往二三线走了，回报率是入场券 房企转型新赛道}

2022年，美联储激进加息导致全球资本市场寒气逼人，中国楼市在“房住不炒”的基调下提前挤泡沫。面对高利率和低流动性的环境，房企的命运出现了分化。恒大、融创等昔日“高杠杆”玩家陷入清算、重组与变卖资产的困境；而华润置地、招商蛇口这类央企背景的房企则悄然转向了新的赛道。

当恒大深陷债务泥潭时，汇添富上海地产租赁住房REIT于2025年3月31日在上交所挂牌，开盘即涨超30%，从获批到上市仅用了18个工作日，刷新了公募REITs市场的新纪录。同年，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日也上涨30%。这些现象表明，在同一个“三道红线”时代，有的房企在还债，有的房企在收割。这背后是行业从“盖楼”向“管楼”的转变。

土地财政的退潮来得迅猛。2022年全国土地出让收入首次下滑至6.69万亿元，同比下降23.3%；2023年继续降至5.80万亿元，下降13.2%；2024年进一步降至4.87万亿元，同比下降16%。四年间累计跌幅超过60%，曾经贡献地方财政四成以上的土地出让金占比骤降至13%左右。“卖地-盖楼-再卖地”的循环不再有效。

在这种背景下，REITs被推到了前台。2022年5月，国务院办公厅印发文件，将保障性租赁住房纳入REITs试点范围。开发商通过将已建成并能稳定收租的保障房、园区、仓储资产打包，在交易所公开募资。这种方式使开发商回笼现金，地方政府也从一次性卖地转变为长期收租。2025年，证监会将写字楼、酒店等资产纳入REITs试点版图，新增发行20单，年度新发加扩募合计募资超过470亿元。

招商蛇口是这条路上走得最远的房企之一。它同时落地了产业园REIT、保障性租赁住房REIT和商业不动产REIT申报，是国内唯一在三条赛道上全部落子的房企。2026年，蛇口产园REIT推进二次扩募，拟装入光明科技园楼宇和前海妈湾的仓储物流设施；太子湾商业REIT申报也在同步进行。存量资产开始变为可流通的金融资产。