不交物业费，电梯全停了：千余拆迁农户上楼难

在拥有14栋楼的东悦佳苑，全小区46部电梯停运是一个焦点话题。

小区内传开了很多事。一位老人因肋骨断裂要住院，两位警察将她抬下15层楼，一位身体虚弱的女住户，照顾老小之余，顶不住反复爬15层楼的强度，住了3天医院。

业主选择少下楼，租户选择逃离。傍晚，广场舞方阵消失了，烧烤店没了划拳声，这个入住一千多户业主的安置小区内外安静了不少。

这是发生在广西柳州市鱼峰区雒容镇的一场闹剧，风波起因是业主拖欠0.8元/平方米的物业费。在小区各单元的公示栏里，停梯公告的日期从2025年11月更迭到2026年1月。

失效的物业服务、缺位的公共维修基金、难以形成的社区共识，使得业主与物业长期的矛盾激化到顶点。而这背后更像是一个“村民上楼”遗留的现代化问题：在农村拔地而起的小区，村民并没有真正“上楼”，有的老人不理解为何要交物业费，有的业主在小区绿化带种菜。

失去土地的农民，不愿交费的业主，他们是同一群人。临近年关，截至2026年2月6日，小区开通了18部电梯，还有28部电梯未开通。

拖欠物业费四百余万元

“如果他们不交物业费，电梯就继续停。”2026年1月19日，东悦佳苑物业经理王刚对南方周末记者说。这天下午，就有5名业主跑来询问，电梯什么时候能重开？

广西万家物业服务有限公司（以下简称“万家物业”）负责这一小区的物业管理工作。工商信息显示，万家物业成立于2001年。物业费是0.8元/平方米，包括电梯、消防设施、公共照明等三部分费用。其中，电梯维保费、运行电费和年检费用总计0.3元/平方米。按王刚的说法，这样的物业费在柳州市属于“最低水平”。

2025年11月的一份物业和业委会联合发布的通告称，该小区拖欠电梯维保公司331200元，因电梯年检不合格，且没有费用维修，当地市场监督管理部门责令停梯。

2025年11月27日，6部电梯停运；12月21日，46部电梯全部停运。就电梯停运一事，南方周末记者联系业委会主任以及雒容镇政府采访，均被拒绝。

王刚说，在这里，收不上物业费是一个顽疾。据万家物业统计，截至2025年10月31日，业主欠费率高达67.11%，共计欠交物业费444万元。

“一个月物业费只能收回七八万块钱，最低时只收到6万。”王刚说，小区内共有3台变压器，公用电费支出就已超6万元，办公室工作人员、8名保洁和十几名保安，每月工资就需8万元左右。

东悦佳苑有14栋楼，大部分楼栋是两个单元，每单元两部电梯。每栋楼高18—24层，每层4—8户不等，安置农户有一千多户。

实际上，从2024年开始，每个单元就陆续开始只运行一部电梯。

一位快递员回忆，东悦佳苑的电梯严重影响了他的工作效率，10分钟能拿到的快递，坐电梯一趟差不多得半个小时。他琢磨出一个规律，每天先把附近小区的快件忙完，再来东悦佳苑慢慢熬。

有业主到物业办公室讨要说法，列举民法典第九百四十四条规定以示抗议：物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

万家物业则摆出来特种设备安全法、特种设备管理条例和特种设备安全技术规范等相关法律，称电梯年检不合格且没有维保，依法依规当停电梯。“如果开电梯，出人命了，后果是物业来背。”

解决之道，还是得交物业费。万家物业在前述通告末尾呼吁：“我们业主不交费，还不是我们自己挨爬楼？只有业主交费了，才会有电梯公司维保，电梯才能正常运行，我们才能正常生活！”

在这一片，拖欠物业费的不只东悦佳苑。据媒体报道，周边另一小区也因物业费交费率太低，物业以没有电梯维保费用为由，在2025年6月发布公告称，小区内7部电梯面临关停。

2026年1月19日，王刚（站立背身者）接待来询问开梯时间的业主。南方周末记者郑丹摄

“像关在笼子里的鸟”

46部电梯全部停运后，东悦佳苑发生了很多改变。

以前，一位李姓业主与朋友见面的第一句话是，今天买什么生肖（彩票）？后来就变成，你们那栋电梯开了吗？

“早晨跟打仗一样。”一位母亲不得不将起床闹钟提早了半小时，预留走楼梯时间。7点20分左右，她背着二十多斤重的书包，带着孩子一路小跑下17层楼，才能保证8点到达一公里外的小学。

“像关在笼子里面的鸟，实在饿得慌再出去，不饿就钉在上面。”一位业主说。另一对腿脚不便的老夫妻住在15楼，2026年1月17日受访时，他们称前一次下楼还是在2025年12月21日。

另一位住在16楼的女人独自带两个孩子生活，2026年1月南方周末记者见到她时，家中冰箱里只有一捆菠菜和葱花，因为她没力气买更多东西。为接送女儿上下学，她抱着小儿子每天上下楼4次，“你知道吗？真的好难受，腿疼得半夜两三点睡不着”。

一位73岁老人有一次把20斤的桶装水搬上6楼后，就决定以后接自来水喝。小区广场上卖大米的小伙子尽管生意惨淡，但还是拒绝了几位要求送米上楼的老人，“都住十几楼，我不愿意赚那个钱”。

每周一、三、五的下午，家住11层楼的黄姓老人要去医院透析，他患有尿毒症。女婿花了3000元买了一个履带式爬楼轮椅，相比透析4个小时，老人更害怕被绷带绑在这个轮椅上下楼的那半小时，不敢说话，右脚不自觉地发抖。

小区周边也发生了意想不到的变化。

东悦佳苑多有业主出租房屋。人脉活络的房租中介估摸，搬走的租客得有数百人。业主通过降租来留客，甚至免租数月，这样也留不住不想爬楼梯的年轻人。再来找房的租客只接受5层以下的房源。

住在12楼的租客周海音搬家时，搬家公司不乐意爬梯，价格开到三千多元。为了省钱，她自己搬，1550元的床垫不好拿，也送不出去。

一楼的苍蝇馆子里，螺蛳粉溢出的味道变淡了。老板倒一肚子苦水：来店里唆粉的年轻人搬得差不多了。小区东门美容店的老板娘掰着手指头算，老顾客搬走了11位，来洗头的一天不足5位，原来每天赚100元，现在二三十元。小区里两家快递站的收件量骤减，一位快递员的月收入少赚将近一千元。

每天夜里，从远处看，黑黢黢的楼体与夜色交融，偶有楼梯间的感应光逐层亮起又消失，代表有人夜归在爬楼梯。

自电梯停运之后，一租户就很少带孩子出门。南方周末记者郑丹摄

“两毛钱”的物业服务

拖欠物业费的原因，受访业主均把矛头指向了物业服务质量。在南方周末记者的两方采访中，这变成了互呛的矛盾关系。

72岁的业主阿德三番五次找过物业、业委会、村委会和镇政府反映物业问题。在他家里的沙发上，堆了几沓打印材料，茶几上摆着手写的控诉信，他一条条列举：卫生、绿化、安保、设施维护全部跟不上，监控从来就没有好用过，小区绿化带杂草盖过绿植，路灯晚上黑沉沉。

面对南方周末记者来访，受访业主满腹牢骚：地下停车场地表大面积损坏，常年积水；车辆剐蹭和电瓶车被盗的事情时有发生，最后都无法追责，物业称监控坏了；小区有建筑垃圾摆了几十米长；有12栋楼的防水系统存在问题，下雨时，电梯一天甚至要人工抽水好几轮。

南方周末记者走访发现，确有电梯井底部持续渗水，地下停车场有管道破裂，污水倾泻，弥漫着一股臭味。

“我从来不相信物业做了事。”前述美容店老板娘说。“我们住在这里都人心惶惶的。”多位业主反映，电梯因为年久失修，已经出现过多次故障。

阿德的微信记录了2025年数次电梯停运，还有3位业主自称经历过被困在电梯里，有业主曾从8楼突然下坠到负二楼，好在人没事。

王刚解释，小区大部分电梯注册时间为2015年，能用10年已经算“梯坚强”。“矛盾都是小区里业主自己造成的。”王刚认为，业主对电梯的保护意识不足，如重复按键、把牛奶吐按键上等现象屡见不鲜。

“一个人不交物业费是他的问题，十个人不交是谁的问题？”一位业主反问。另一位有两套房子的业主算过一笔账，物业费、网费、燃气水电费，每月加起来少说也要1600元，但服务却差到“顶多算两毛钱”。

“盲目交钱就是纵容物业摆烂，大家一定要看清。”入住小区8年，阿德从没交过物业费，他自认有理，“他们都骂我白嫖，我说你把物业服务提高了，我一分钱不少。”

“8毛钱想买2块钱的服务质量吗？能维持小区基本运行就不错了。”在王刚的理解逻辑里，物业费收不上来，谈不上提高服务质量，物业只能勉强完成基本的保洁和安保。

东悦佳苑一楼栋贴有“外墙砖脱落”的提醒。南方周末记者郑丹摄