深圳首例自拆自建小区仍停滞 业主分歧阻碍进展

深圳市罗湖区清水河街道红岗花园作为该市首个自拆自建项目，楼龄超过40年，同意率超过90%，曾一度引发广泛关注。今年6月，红岗花园发布通告，拟启动自筹资金改造摸底等调查，但四个多月过去了，仍未正式推进。

该项目采用“居民主体，政府统筹”的方式，虽然前期同意率较高，但在具体洽谈出资情况、户型设计等问题时，业主间仍存在较大分歧。红岗花园于1987年建设完成，最早一批是韶关钢铁厂来深圳建设的家属安置房，共有18栋楼，占地面积3320平方米。

红岗花园的改造问题由来已久。2010年，有开发商入场征集旧改意愿，但因部分业主未签约而搁置；2019年，棚改前期摸底启动，但最终不了了之。2023年8月，街道办回应居民，已将棚改摸底调查情况和相关研究报告报送区棚改主管部门，并与区职能部门协调加快研究更新改造事宜。

转机出现在今年6月，街道办宣布拟启动红岗花园自筹资金改造的摸底调查，让业主们看到了希望。到了9月，红岗花园首轮摸底情况出炉，居民整体同意率达到90%以上。然而，距离首次摸底已经过去四个多月，具体执行方案仍未落定。

房产中介杜涛认为，项目后续还是会正常拆，只是目前在统筹过程中碰到了一些问题，比如并不是所有业主都愿意出钱。由于有拆迁预期，现在与业主的议价空间并不大，许多业主都是卖得出去就卖，卖不出去就等着拆迁的心态。

自拆自建的优势在于居民参与度更高、改造灵活性更强以及改造资金成本更低，但劣势也很明显，如资金风险大，涉及权利人多，存在明显拆迁风险，市场主体观望居多。深圳正拟定业主自筹老旧小区改造模式的具体实施路径相关政策，但还未出台。

专家建议，未来深圳老旧小区更新改造探索业主自筹模式，可围绕业主出资、政府支持、实施主体及综合改造效益四个方面，根据“谁投资、谁受益”原则，制定相关配套政策，并充分调动社会资金，以减轻政府财政压力。目前，深圳市拆除重建类居改项目计划立项共计29个，到实施主体确认公示阶段的仅15个，整体更新实施率较低。随着存量老旧小区楼体质量加剧下滑，探索业主自筹老旧小区改造模式显得尤为必要。