地产债务再审视：曙光初现？

11月中旬以来，政策对地产行业融资关注度明显上升。当前融资现状、未来可能支持方向等，本文梳理，敬请关注。

热点思考：地产债务再审视：曙光初现？

一问：地产行业融资现状？贷款、债券、信托等非标融资整体依然偏弱，民企融资难尤其突出

从贷款上看，房地产相关贷款维持低位、部分股份行拖累较大。2023年前三季度，新增房地产开发贷款4800亿元、同比减少近3成，个人住房贷款前三季度累计净减少4000亿元。从上市银行报表也可窥见一斑，33家上市银行新增房地产贷款不足4000亿元、部分股份行拖累明显、年中房地产贷款增速-1%、低于整体平均增速的8%左右。

债券融资较前两年同期边际好转，内部结构分化突出、民企发债不足一成、利率高于整体水平。2023年前10月，地产债净融资-395亿元，2021年、2022年同期地产债净融资分别为-1370亿元和-405亿元左右。融资内部也呈现明显分化，国企发债占比大幅抬升30个百分点至90%左右，民企发债占比不足10%、且发行利率高于整体水平85BP左右。

信托等非标融资断崖式收缩，前7月规模不足2018-2021年同期均值的1成、利率依然偏高。2023年以来房地产信托前7月发行不足330亿元、同比减少超6成，2018年至2021年同期发行均值为5460亿元左右。融资收缩的同时，发行利率边际有所回落、但依然偏高，2023年以来平均发行利率较2022年回落60BP左右至6.9%。

二问：反映在房企报表上？房企负债、筹资现金流等延续收缩，个别房企潜在风险仍需留意

融资渠道收缩，在上市房企报表上也可窥见一斑，负债增速大幅回落、尤其是民企。106家上市房企总负债增速于2023年9月跌至-8%、创近年新低，其中，民企负债增速回落幅度更大、-13%左右。与之类似，2023年三季度上市民营房企资产负债率较2020年底回落0.8个百分点、幅度大于整体水平。